効能：区分マンションを買う際の判断基準を学べる
要約前編
・物件名、最寄り駅、価格
物件名を確認しながら不動産投資を続けていれば物件シリーズ名からデベロッパーがわかるようになる/物件シリーズ名と築年数が分かればおおよその内装や物件の特徴が把握できるようになる/買い付けの判断が早くなる/最寄りの駅からの距離/駅近は理想的だが購入価格が高く利回りが下がる/駅に近くない場合は周辺環境や近隣賃貸の家賃相場を確認/現地を歩いてライバル物件や空室の状況を調べる/賃貸需要があって期待利回りが取れるなら購入もあり/家賃相場や築年数を考慮して購入価格を算出して指値を行う/
・家賃相場、管理費・修繕積立金、総戸数
オーナーチェンジの場合は次の入居者が決まった際に家賃が下がることもあるので周辺の家賃相場はチェックする必要がある/管理費と修繕積立金が家賃の1/3以上だと利回りが出にくいのでNG/また管理費より修繕費が多い方が良い/管理費は消費、修繕積立は資産価値を高めるもの/将来の修繕費用は個数が多い方がみんなで割るので安くなるので有利/
・間取り・広さ、築年数
3点ユニットバスはダメという人がいるが家賃価格次第であってダメではない/最近は室内洗濯機置き場は重要視されている/広さと価格は都心に行けば行く方ど狭く高く、郊外になると広く安くなるのが基本そのバランスを考えて家賃設定をする/築年数は1981年6月以降に確認申請している物件は新耐震、それ以前は旧耐震になる/新耐震の方がいいが旧耐震の場合も大規模修繕の時に耐震補強をしている物件であれば問題ない/ローンを使う場合は築年数が古いと貸してくれない/耐用年数が残っている物件じゃないと銀行は貸し渋る/築３０年ぐらいだと耐用年数が残っているので貸してくれる/
・取引態様、管理会社、設備の仕様
取引形態に専任媒介の場合はサン為囲い込み物件の場合が多いので価格交渉がやりやすい/売り主と書いている場合には業者が買い取っている場合が多いので価格交渉がしにくい/管理会社がしっかり機能している場合はマンションの状態は良い/聞いたことない管理会社の場合は要注意/設備使用は確認しないと購入後おもわぬ出費が発生する場合がある/ガス給湯器の場合は10万円前後で交換できるが電気給湯器の場合は30万円前後必要になる/築20年以上経過していて一度も交換していない場合は要注意/エレベーターも高額/30戸程度のマンションならエレベーターがない物件をチョイスしても良い/
要約後編
・重要事項調査報告書の確認
・修繕積立金の総額
修繕履歴にもよるが1部屋あたり100万円以上積み立てられているのが理想/管理費が積み立てられてなくても必ずダメというわけではない/
・管理費等の月額
修繕積立金と管理費の合計が家賃の2割程度までは許容範囲/駐輪場や町内会費用もバカにならないのでチェック/
・管理費等の滞納額
多少の滞納金は大丈夫だが高額の滞納額の場合、管理組合の機能不全が考えられるので要注意/
・組合の借入金
管理会社に食い物にされて高額な修繕費を支払わされている場合もあるので要注意/しっかりとした返済プランの上でローンをしているのであればOK/
・専有部分の使用規則
リフォームを自由にできなかったり、床材の指定やペットの飼育の禁止等、専有部分だけど自由にできるわけではないので購入する前に規則を確認する/
・計画修繕工事の履歴
修繕履歴をみて管理会社に食い物にされていないか確認する/次の修繕の期間など確認する/
区分所有マンション購入の判断要素を知ることができて参考になった。
私は１部屋目、何も知らずに信用していた不動産から購入したが、三為契約で相場より高く購入させられたし、重要事項調査報告書の確認など一切自分でしていなかったのでもっと早くにこれらのことを知りたかったです。不動産投資はしっかり学ばないといけないなと改めて思った。
出典：「買ってはいけない区分マンション！チェックポイント12選〜不動産投資の虎の穴〜【559】」「ウラケン不動産」
