【不動産投資】中古区分マンション投資、狙い目はファミリータイプ【ウラケン不動産】

効能：初心者の中古区分マンション投資方法がわかる

本編要約

・新築ワンルームがダメな理由
　新築は買った時点が価値が下がる/新品価格にはデベロッパーやメーカーの手数料が乗っている/買った瞬間売りに出しても手数料分2,3割安くなる/ローンをしているとさらに不利になる/最悪毎月手出しが発生する場合もある/手出しがある時点で不動産投資ではない/

・中古区分のメリット
　価格が取引相場になっている/流動性が高い/分譲は外観が綺麗/管理会社はメンテナンスをするので自主管理が容易/

・中古区分デメリット
　修繕積立金や管理費が高い/土地が持分比率になるので銀行から融資されにくい/管理組合で規制があるので民泊などの運用バリエーションが限られる/修繕積立金の滞納や管理組合の機能不全などの可能性がある/管理会社に食い物にされている物件もある/

・投資事例をご紹介
　マンション管理会社勤務/広島/3LDK/築25年/415万円/197万円リフォーム/合計612万円/銀行フルローン2.8％/融資の理由/ワンルームではなくファミリータイプだった/管理組合には潤沢な修繕積立金があった/リフォームをしっかりできれば担保価値が高くなる/
　
・中古区分マンションの探し方
　ポータルサイト/大手の仲介会社ホームページ/区分マンションは販売価格が安いので大手仲介会社は手数料を両手で取りたい/レインズやポータルサイトに乗せてしまうと他の不動産屋さんに手数料を半分もっていかれてしまう/内見に行った際には業者に人脈を作り良い物件があれば紹介して欲しいと伝える/中古区分マンションを専門に取り扱う会社にアプローチする/買取再販の業者には要注意/潤沢な修繕積立金があるかを調べる/売り主が滞納していないかも確認する/

・中古区分マンションはファミリーがおすすめ
　すでに入居者がついている分譲ファミリータイプは狙い目/空室場合価格が実需で決まる/入居者がいる場合は収益還元価格で価格が決まる/収益還元価格は家賃から逆算して価格が決まる/空室の場合購入者は投資家以外も含まれるがオーナーチェンジだと投資家しか買わない/基本的に実需価格より収益還元価格の方が低くなるケースが多い/つまり安く変える可能性が高くなる/購入後の戦略/入居者がいる間は賃収をもらいながら、退去後はリフォームして高い金額で販売する/